Genossenschaftliches Wohnen in Oberschöneweide: die Neubauwohnungen der Genossenschaft "Berliner Bär".
Treptow-Köpenick bleibt ein beliebter Bezirk. Die Bevölkerungszahlen sind in den letzten Jahren beeindruckend stark gestiegen - mehr als 30 000 Menschen sind in diesem Jahrzehnt dazugekommen. Immer mehr Menschen haben ihre Heimat in Treptow-Köpenick gefunden - auch und gerade deshalb, weil hier Wohnungen gebaut wurden. Insbesondere für den mietpreisgebundenen Wohnraum, der insbesondere von städtischen Gesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaften geschaffen wurde, wurde einiges im Bezirk getan. Jetzt gibt es Verunsicherung - durch das Mietendeckelgesetz. Meine Meinung dazu.
Es ist richtig, dass der Gesetzgeber gegen galoppierende Mieten in Berlin vorgeht. Der Wunsch durch ein Landesgesetz die rasant gestiegenen Mieten öffentlich-rechtlich zu begrenzen, ist nachvollziehbar. Gleichwohl darf "das Kinde nicht mit dem Bade ausgeschüttet werden".
Die Situation in den Bezirken und innerhalb der Bezirke stellt sich unterschiedlich dar. Deutlich spürbar und öffentlich wahrnehmbar ist, dass insbesondere – aber nicht nur – in Innenstadtlagen oder in deren Nähe sehr viele Mieterinnen und Mieter Angst davor haben, durch galoppierende Mietentwicklungen sich künftig den derzeit bewohnten Wohnraum nicht mehr leisten zu können und verdrängt werden. Viele Menschen haben Angst, sich ihre Wohnung nicht mehr leisten zu können. Andererseits ist nicht zu verhehlen, dass durch das Engagement einer Vielzahl von Vermieterinnen und Vermietern – städtische Wohnungsgesellschaften, Wohnungsbaugenossenschaften und Private – Mieten erhoben werden, die weit unter den in dem Gesetz genannten Höchstgrenzen liegen. Dies kann durch die Statistiken über Durchschnittsmieten in den Bezirken belegt werden.
Es ist eine Kunst, in dem Gesetzgebungsverfahren einen Weg zu finden, der einerseits tatsächlich überhöhte Mietenentwicklungen begrenzt, andererseits aber Vermieterinnen und Vermieter, die in der Vergangenheit Mieterhöhungsmöglichkeiten nicht ausgeschöpft haben, dafür nicht zu bestrafen. Aus diesem Grund habe ich mir in dem Gesetzgebungsverfahren mehr Zugeständnisse an diese Gruppe der Vermieterinnen und Vermieter, insbesondere an die Genossenschaften, erwartet. Sie sind mit ihrem Modell Garanten dafür, dass Berlinerinnen und Berliner die Sicherheit hatten, dass Wohnungen bezahlbar bleiben. Warum werden eigentlich die Genossenschaft nicht aus diesem gesetz ausgenommen? Eine überzeugende rechtliche Begründung konnte ich den diversen Gutachten nicht entnehmen.
Gerade in der Vermietergruppe der Genossenschaften gibt es Mieterinnen und Mieter, die viele Jahrzehnte in der gleichen Wohnung verblieben sind, weil sie es sich stets aufgrund geringer Mieten leisten konnten und die Nachbarschaftsarbeit ebenfalls dazu diente, dass die Mieterschaft lange blieb. Wird aus Altersgründen dann nach Jahrzehnten diese Wohnung verlassen, sind besonders umfangreiche Sanierungsarbeiten mit hohem finanziellen Aufwand notwendig. Dieser Aufwand kann dann in der folgend vereinbarten Miete nicht mehr abgebildet werden, dem steht dieses Gesetz entgegen. Die Genossenschaft hätte den notwendigen Betrag in den Vorjahren und Vorjahrzehnten aus regelmäßigen Mieterhöhungen „ansparen“ müssen, was aber gerade die Genossenschaften absichtlich zur Stabilisierung der Mieten unterlassen haben und nun hierfür „bestraft“ werden. Hier muss eine andere Lösung erarbeitet werden.
Sorge bereitet mir, wie die Wohnungswirtschaft auf dieses Gesetz reagieren wird. Eine Abnahme der Bautätigkeit für dringend benötigten Wohnungsneubau darf nicht das Ergebnis dieses Gesetzes sein. Das Land Berlin muss deutlich machen, dass für die weitere Entwicklung der Stadt dringend neuer und bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden muss und dies eine gemeinsame Aufgabe der städtischen Wohnungsgesellschaften, der Wohnungsbaugenossenschaften und Privater ist.
Ein bisschen verrückt ist die Situation im "alten" geförderten Wohnungsbau. Das Problem der Kostenmiete im öffentlich geförderten Wohnungsbau (insbesondere für Objekte mit Wegfall der Anschlussförderung) sollte unter dem Gesichtspunkt der Verfassungsmäßigkeit des Eingriffs in das Eigentum noch einmal betrachtet werden. Die zulässigen Mieten für diese Wohnungen (Kostenmieten) liegen deutlich über denen der Mietentabelle. Es ist schwer nachvollziehbar, dass für öffentlich geförderte Wohnungen Mieten zulässig sind, die teilweise doppelt so hoch sind. Bauten, die öffentlich gefördert sind unterliegen weiterhin den Bindungen nach Wohnungsbauförderungsesetz und Wohnungsbindungsgesetz, die üblicherweise bis zu 30 Jahren andauern, auch wenn die Bauherren keine Anschlussförderung erhalten haben. Diese langjährige Bindung erlaubt es den privaten Vermietern, die öffentlich gefördert wurden, weiterhin im Bindungszeitraum Kostenmieten nehmen. Allein im Bezirk Treptow-Köpenick liegen diese weiterhin zulässigen Kostenmieten bei ca. 12-15€ Nettokaltmiete. Da die Erhebung dieser Kostenmieten den Vermietern zuvor langfristig vertraglich gestattet wurde, fallen sie nicht unter den "Mietendeckel". Ich kann mir nur vorstellen, dass sich dies dadurch regelt, dass die bisherigen Mieter reihenweise die hohen Kostenmieten-Wohnungen kündigen, wenn sie eine unter den "Mietendeckel" fallende Wohnung finden. Vielleicht sind dann die Vermieter einsichtig und verzichten auf eine hohe Kostenmiete.
Die in den Mietendeckel gesetzte und medial verstärkte Erwartungshaltung der betroffenen Mieter und Mieterinnen muss erfüllt werden können. Die Beratungsmöglichkeiten in den Bezirken müssen deshalb dringend verbessert werden. Die bisherige Mieterberatung in den Bezirken muss ausgebaut und auch auf die Beratung bezüglich dieses Gesetzes neu ausgerichtet werden. Dies ist im Interesse aller, die mit der Umsetzung dieses Gesetzes betraut werden, denn eine gute Beratung wird bestimmte Verwaltungsverfahren und entsprechenden Aufwand vermeiden lassen.
Es sind Hoffnungen mit dem Gesetz verbunden, die sich unbedingt erfüllen müssen. Die Befürchtungen, was Rückgang bezahlbarer Neubauwohnungen betrifft, dürfen sich dagegen unbedingt nicht erfüllen. Eine spannende Zeit auf dem Berliner Wohnungsmarkt steht deshalb bevor.
